随着城市化进程的不断推进，深圳的城市面临着存量低效用地资源的亟待盘活提升。存量土地中，低效用地和闲置用地的存在直接影响了城市建设用地的综合利用效益。为此，各地开始转变存量土地利用发展方式，积极探索节约集约用地的模式，实施空间优化举措，推动城市更新和土地整备工作的全面、合理、有序推进。

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针对存量闲置用地，深圳市已于2019年8月印发《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》对此类土地中的已批未建土地进行处置。而对于存量低效用地的盘活及提升，《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》提出：“以推动高质量发展和提升土地节约集约利用水平为核心，以持续强化政府统筹力度、全面盘活城市低效用地为方向，以更新整备融合、政策创新为手段，深入探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制。”

规划期内，深圳市将坚持“留改拆”并举的原则，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。这意味着深圳市将从传统的大拆大建模式转变为注重留存、提升更新和细致管理的更新整备模式。

存量低效用地再开发成为深圳市城市更新和土地整备的重要方向之一。根据新国土空间规划，到2035年，全市以城市更新、土地整备、旧住宅区改造为主导的存量低效用地再开发规模不少于170平方公里，完成有机更新不少于150平方公里。这一目标要求创新运营模式，以提高存量低效用地的开发利用效率和土地利用率。其中，更新整备融合试点闭环运行方式是一种有效的尝试，能够提高土地资源的综合利用效益，实现城市功能的优化和升级。

一、存量低效用地盘活是必然趋势

如今，城市化快速推进，土地资源有限，存量土地的优化利用已成为推动城市可持续发展的必然选择。城市更新和土地整备工作的全面推进已成为当前各地积极探索的重点，而盘活存量低效用地也是这项工作的重要内容。存量低效用地的更新整备需要政府、企业、市场的合力推进，积极探索利用市场化机制开展盘活低效用地的方式和方法，以提高土地利用效率、推进经济发展和城市改善。

二、挖掘存量低效用地潜力盘活提升其价值

存量低效用地的盘活提升，需要深入挖掘土地价值和开发潜力。要充分发挥低效用地的优势和特点，根据城市规划和用地需求，深圳市已经制定了一系列政策和措施，推动存量低效用地的更新整备工作，包括“深圳市已批未建土地处置专项行动方案”和《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》。除此之外，深圳市政府还出台了一系列激励措施，鼓励企业和个人参与到存量低效用地的盘活提升工作中来，例如土地出让金的优惠政策、建设用地收储政策等。

盘活存量低效用地的关键是要发挥其潜力，提升其价值。这需要对土地资源进行全面的评估和规划，包括土地的位置、用途、市场需求、经济价值等方面的考虑。此外，还需要采用创新的开发方式和模式，例如开展土地租赁、PPP模式、产业园区等方式，挖掘土地资源的多重价值，实现资源优化利用和经济效益最大化。

目前，深圳市已经取得了一定的成效，存量低效用地的盘活提升工作正在逐步推进。例如，在南山区科技园区内，原本是低效用地的地块通过更新整备，已经成为了现代化的高端商务办公区；在宝安区西乡街道，原本是废弃的厂房区，经过改造升级后，成为了具有时尚艺术气息的创意产业园区，吸引了大量年轻人和创业者的入驻。

然而，存量低效用地的盘活提升工作仍面临着诸多挑战。首先，存在着法律法规的限制，土地使用权的流转、转让等需要经过繁琐的程序，增加了盘活土地的成本和难度。其次，盘活存量低效用地需要综合考虑社会、经济、环境等多个因素，这需要政府、企业和社会各方面的合力支持和参与。最后，存量低效用地的盘活提升需要一个长期的过程，需要各方的持续投入和耐心等待。

三、更新整备需要政府、企业和市场的合力推进

更新整备是一项复杂的工作，需要政府、企业和市场的合力推进。政府在整个更新整备过程中，应发挥统筹协调的作用，加大政策引导力度，制定相关政策，明确土地利用方式、开发规模和建设标准，规范市场秩序。企业则需要充分发挥市场主体作用，根据市场需求和城市规划，进行更新整备的规划、设计、施工和销售等工作。市场则是推动更新整备的重要力量，需要进一步完善土地市场体系，提高土地交易的透明度和公平性，营造健康的土地市场环境。

四、利用市场化机制开展盘活低效用地的方式和方法

要实现存量低效用地的盘活，利用市场化机制至关重要。政府可以通过多种方式来推动市场化机制的发展，例如土地出让、土地拍卖、土地租赁和土地入股等。这种互动关系可以提高政府与市场之间的合作，推动盘活低效用地的顺利进行。同时，创新开发模式也是必不可少的，包括采用PPP、BOT等模式，引入社会资本，降低政府财政投入，提高更新整备的经济效益和社会效益。这种新型开发模式将有助于解决政府缺乏资金的问题，同时还可以吸引更多的社会资本和创新力量，促进城市的可持续发展。

综合来看，深圳市存量低效用地的盘活提升，需要政府、企业和市场的合力推进。政府应加强政策引导力度，规范市场秩序；企业要充分发挥市场主体作用，进行规划、设计、施工和销售等工作；市场则需要进一步完善土地市场体系，提高土地交易的透明度和公平性。同时，创新开发模式，推动市场化机制的发展，将有助于促进存量低效用地的盘活提升，提高土地利用效率，推动经济发展和城市改善，实现可持续发展目标。