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以下是今日正文:
(相关资料图)
根据最新消息:中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
这是自实行lpr以来,第七次下调五年期lpr。
根据相关政策,首套房贷利率下限可在当期LPR基础之下下调20个BP,这意味着,部分城市首套房贷利率将最低有可能调至4.0%!
对于惠州而言,多数楼盘首套房利率是有折扣优惠的,此前已经实行3.8%的利率优惠,部分楼盘贴息可以做到3.7%。
关于LPR下调后,已买完房的房贷利率能否享受调整后的LPR,相关问题此前小编有整理一份Q&A,有需要的可查看:
Q:什么是LPR?
A:贷款市场报价利率(LPR)由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由全国银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考。目前,LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
LPR报价行目前包括18家银行,每月20日(遇节假日顺延)9时前,各报价行以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR,于当日9时15分公布,公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
Q:央行规定首套房贷利率下限调整为4.0%,惠州也是按这个执行吗?
A:不是的。4.0%是央行规定的下限利率,是基于最新五年期LPR的4.2%基础上,下调20个基点后计算出来的。惠州当前执行的房贷利率是在LPR基础上根据城市特征调整的。惠州当前房贷主流银行利率首套在3.8%。
Q:本次lpr下调,会节省房贷吗?
A:会。30年期的100万贷款,月供下降约58元,总利息下降约2万元。但调整时间需要根据个人的房贷合同约定时间执行。
Q:LPR变动,以前的已经批贷的房贷,也可以享受最新利率吗?
A:LPR是根据浮动的,每月20日,央行公布最新LPR,LPR变化后,已批贷的可根据自己贷款合同查看LPR变化时间。有人规定是每年1月执行新LPR,有人规定是批贷月执行新LPR。LPR在对应时间点进行调整。
Q:房贷利率已经确定,本次下调会受到影响吗?可以申请下调吗?
A:房贷利率由lpr和加点共同组成。房贷利率加点基数一旦确定,不能调整。
举例:申请房贷时,LPR为4.2%,加点50个基点,为4.7%。你的房贷利率是由LPR+加点数共同决定的,所加的50个基点,是固定的,贷款其间一直按这个加点进行。但LPR是根据最新情况来变化的。
房贷利率=LPR(根据市场变化而变化)+加点数(贷款周期内保持不变)。
所以说,lpr下调10个基点,对于此前已经办理了房贷的人来讲,也会同步享受lpr降息带来的影响。但是调整时间根据合同来决定。如果合同规定调整当月lpr又调升了,那lpr还是按照最新来执行的。
所以,lpr是浮动的,是根据经济大环境来变化的,不是永久性利好。
Q:如果房贷利率在高点,有没有什么好办法来解决?
A:如果利率很高,比如2020到2021年间很多购房者的利率都在6%以上,甚至更高,这个时候可以考虑两个解决方案:
1、可以考虑提前还房贷;利率山顶买的房,提前还房贷,也许就是最好的理财。
2、如果资金情况有限,不能提前还,可根据自身情况,将商转公积金,享受公积金利率或者商转组合贷,享受组合贷利率。
Q:此次央行与银保监会的利率下限下调20个基点的规定是针对首套房的,二套房有没有影响?
A:二套房暂时不受影响。惠州二套房利率当前为4.8-4.9%。
Q:刚买房,利率还没确定,能申请按新的利率加点执行吗?
A:根据自身银行的实际情况,可与银行贷款部沟通,如符合最新利率执行条件,可按最新利率执行。不过每个人的房贷利率是根据自身的财务情况、工作收入、职业等多方面共同决定的,最终需要以银行审核为准;
Q:买房时间比较早,房贷利率比较高,能不想提前还款?
A:关于是否选择提前还房贷,需要根据自身情况进行综合衡量,而不是仅仅看利率。
首先是违约金的情况。
在买房时你与银行签定的贷款合同上,通常都有一个关于违约条款的约定,当时买房因为觉得反正要贷款,合同也是制式的没有仔细看,就直接签字了。
这一点,希望还没买房的你,违约条款一定要认真看,接受不了是可以换银行贷款的嘛,毕竟大多数楼盘都不止一家合作银行。
关于违约条款中,其中有一条,是针对提前还款违约金约定的。这一点每个银行都不相同,比如农行,如果提前还房贷,需要提前30天申请,而且要一个月房贷金额作为违约金。
但之前房价君与建设银行的房贷合同中,约定的是未还本金的1%作为违约金。
招商银行的违约金,同样也是未还本金的1%,每个银行都有不同规定,这一点,如果你有提前还款的打算,一定要看清楚。
大家也可以在评论区说一下自己的提前还贷违约金,给其它人做个参考。
违约金过高,而你所贷款余额并不多的情况下,是可以选择不用提前还贷的。这是一笔经济账,算的赢的情况下才建议提前还。
再来看第二点,你也很想提前还贷,但是又没有那么一大笔资金,灵活还贷,成为很多人的选择。
灵活还贷,顾名思议,你现在手里有10万,又不买房又不投资,存款利率又低到没眼看,那这个时候也可以向银行申请先还10万,这样一来,总的贷款金额减少了,利息自然就变少了。
这个时候,灵活还贷怎么还?也需要根据自身的情况进行考虑。
一般来讲,有两种选择:
一是贷款期数不变,比如同样贷款20年,但因为提前还了一笔钱,你每月的月供就变少了,如果在不确定的当下,你的收入浮动太大,未来可能收入依旧有影响,原来的月供有压力,那么可以用这种方式。
另一种是贷款年限缩短,比如原来贷款年限为20年,提前还掉一笔钱后,将贷款年限缩短为15年,但每月还款金额依旧不变,如果你收入稳定,可以尝试这种方式。
但无论是缩短还款年限,还是减少月供,因为提前还款后本金变少,因此利息都会有不同程度的减少。
最后,关于通过转贷的形式来降低利率,这一点慎重考虑哦。
很多人想提前还款,但是手里现金不够,房价君也曾收到过不少转贷的电话。那么所谓的转贷,是怎样操作的呢?
现在比较多的有两种:
抵押消费贷和抵押经营贷。但值得注意的是,这两种贷款类型,各大商业银行都有推出类似产品,但是从严格意义上来讲,资金都是不能用于购房或投资用途的。
但房价君也知道,总有艺高人胆大的,那我们就来看看具体怎么操作。
一种是自己有流动资金,可以先还完银行房贷欠款,接下来再将房屋抵押,进行抵押贷款,大概能贷出房子估值的7-8成做流动资金,利率大概率会比房贷低,多数都在3点几的利率,这样一来,相当于把房贷利率转成了抵押贷的利率。
另一种是,自己没有流动资金,则需要去找过桥公司进行资金垫付(部分银行现在简化流程,不用过桥,抵押贷资金先下来,然后再去还房贷,具体条款视银行而定),同样向银行申请提前还贷,这样需要日息大概千分之一的利息。另外,如果找贷款公司办理抵押贷,还需要1-3%的手续费。
因为实际操作过程中,计算方式可能会有出入,比如贷款年限,抵押贷也许不能像房贷一下子贷那么久,再比如,经营贷的需要维持公司正常经营,费用也会有变化等等。最主要的是,不管哪种抵押贷,钱款用于购房,都是违规的,那这其中必然会产生违规风险。
至于用不用这样的方式去做转贷,就看个人的想法了。
不过有一种降低利率的方式,是安全及保险的,那就是符合公积金贷款政策的购房者,如果你是首套唯一住房,已经出红本的房产,还款满足要求年限,那么就可以申请商贷转公积金贷款,公积金贷款的利率,只有3.25%,远低于各种商业贷款哦。
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